Pagaste la notaría. Pagaste el registro. Pagaste la gestoría. Y, según el Tribunal Supremo, buena parte de esa factura no te correspondía a ti. Llevamos años explicándoselo a nuestros clientes, pero en 2024 y 2025 los tribunales han confirmado algo que cambia las reglas del juego: el plazo para reclamar ese dinero no empieza a contar cuando pagaste, sino cuando un juez declara nula la cláusula que te lo impuso. Así que, aunque tu hipoteca tenga 10, 15 o 20 años, es muy probable que todavía estés a tiempo de recuperarlo.
Si firmaste tu hipoteca antes de junio de 2019 — y algunas posteriores también merece la pena revisarlas —, este artículo te interesa.
¿Qué son exactamente los gastos de constitución de una hipoteca?
Cuando se firma una hipoteca, además del propio préstamo hay que pagar una serie de gastos para formalizarla: la notaría que eleva la escritura a documento público, el Registro de la Propiedad que inscribe la hipoteca, la gestoría que tramita todo el papeleo, la tasación de la vivienda y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).
Durante años, los bancos incluyeron una cláusula estándar — prácticamente idéntica en miles de contratos — que atribuía la totalidad de estos gastos al cliente, sin negociación posible. La firmabas porque no había otra opción: o aceptabas esa cláusula, o no había hipoteca.
La trampa: por qué pagaste de más sin darte cuenta
El problema no es que existan estos gastos. El problema es que se repartieron mal. La hipoteca se inscribe en el Registro a favor del banco, que es quien obtiene la garantía. La tasación la exige el banco para decidir si te presta el dinero. Y, sin embargo, durante años el cliente pagó prácticamente el cien por cien de la factura, mientras el banco se beneficiaba de la operación sin asumir su parte.
No era un descuido. Era una cláusula impuesta, copiada en miles de escrituras, que ni siquiera era negociable: estaba ahí antes de que llegaras a la notaría a firmar.
¿Es legal? Esto dice el Tribunal Supremo
No. El Tribunal Supremo lo dejó claro ya en su sentencia 705/2015: la cláusula que carga al consumidor con la totalidad de los gastos de constitución de la hipoteca es nula por abusiva. A partir de ahí, los tribunales han ido fijando cómo debe repartirse cada gasto:
- Notaría: al 50% entre banco y cliente.
- Registro de la Propiedad: 100% a cargo del banco, porque la garantía se inscribe a su favor.
- Gestoría: a cargo del banco.
- Tasación: a cargo del banco, en hipotecas firmadas antes de junio de 2019.
- IAJD (el impuesto): depende de la fecha de firma. Desde noviembre de 2018 corresponde al banco; en hipotecas anteriores la situación es más compleja y conviene revisarla caso por caso.
Y hay una segunda novedad, todavía más importante. El Tribunal Supremo ha confirmado en 2024 y 2025 — siguiendo el criterio de la justicia europea — que el plazo de cinco años para reclamar este dinero no empieza a contar cuando pagaste los gastos, sino cuando una sentencia declara nula la cláusula. Como esa declaración suele producirse precisamente en tu propio procedimiento, en la práctica no existe una fecha límite que descarte tu reclamación solo por la antigüedad de la hipoteca.
Señales de que tu hipoteca es reclamable
- Firmaste la hipoteca antes de junio de 2019 (es el caso con más base, aunque algunas posteriores también merecen revisión).
- En la escritura aparece una cláusula del tipo «todos los gastos e impuestos derivados de este contrato serán de cuenta de la parte prestataria».
- Pagaste de tu bolsillo la notaría, la gestoría, el registro o la tasación.
- Nunca negociaste ese reparto — simplemente firmaste lo que te pusieron delante.
- Tu hipoteca ya está cancelada. Esto no es un obstáculo: sigue siendo reclamable.
Si te has reconocido en dos o más, hay motivos para revisar tu escritura.
¿Qué se puede recuperar?
Depende del importe del préstamo y de las facturas que se conserven, pero en la práctica hablamos de cantidades que suelen moverse entre 800 y 3.000 €, sumando el 50% de la notaría, el 100% del registro, el 100% de la gestoría y, en muchos casos, el 100% de la tasación. Cuanto más alto fue el importe de la hipoteca, más alto suele ser lo recuperable.
¿Qué hacer ahora?
Tres pasos sencillos para empezar:
- Olvídate de pelearte con el banco, el notario o el registro por las facturas. Nosotros nos encargamos de solicitar a la entidad y a los organismos correspondientes toda la documentación necesaria: escritura, facturas de notaría, gestoría, registro y tasación. Tú solo tienes que firmarnos la autorización.
- No aceptes una compensación parcial del banco sin que un abogado la revise antes. Las entidades suelen ofrecer cantidades por debajo de lo que marca la jurisprudencia.
- Consulta con un abogado especializado en Derecho bancario. Hacemos un análisis previo sin compromiso para valorar si tu caso es viable y cuánto podrías recuperar.
¿Pagaste gastos de hipoteca que correspondían al banco?
Te ofrecemos un primer análisis gratuito de tu escritura. Si hay base para reclamar, te explicamos qué puedes recuperar y cómo.
Artículo divulgativo. No constituye asesoramiento jurídico individualizado. Cada caso debe estudiarse a la luz de su documentación concreta.